中國恒大揭“家底”：已資不抵債、一周后重組或有結果
發(fā)布時(shí)間：2023-07-19 16:08:35 來(lái)源:北京商報
陷入流動(dòng)性危機已久的中國恒大，終于向市場(chǎng)露出“家底”。7月17日深夜，中國恒大一次性補發(fā)2021年度、2022年上半年和2022年度三份業(yè)績(jì)財報，目前處于“資不抵債”的狀態(tài)，凈資產(chǎn)約為-5991億元。外聘核數師上會(huì )栢誠會(huì )計師事務(wù)所談及兩份年報表示，由于對“中國恒大未來(lái)現金流量的不確定性對集團繼續持續經(jīng)營(yíng)的能力產(chǎn)生重大疑慮”，以致對年報無(wú)法發(fā)表意見(jiàn)。據最新披露，中國恒大即將于7月24日至25日舉行多項重組債務(wù)持有人會(huì )議，境外債務(wù)重組或將迎來(lái)一個(gè)明確結果。
兩年凈虧超8000億
根據7月17日深夜發(fā)布的公告，2021年度中國恒大收入為2500.1億元（人民幣，下同），毛虧損184.5億元；年內經(jīng)營(yíng)性虧損1137.5億元，撇減發(fā)展中物業(yè)及持作出售之已完工物業(yè)、投資物業(yè)公平值虧損4049.5億元，土地被收回有關(guān)的虧損、金融資產(chǎn)減值損失及其他非經(jīng)營(yíng)性虧損1802.0億元，所得稅抵免126.8億元，凈虧損合計6862.2億元。
2022年中國恒大收入為2300.7億元，毛利249.9億元；年內經(jīng)營(yíng)性虧損433.9億元，土地被收回有關(guān)的虧損、金融資產(chǎn)減值損失及其他非經(jīng)營(yíng)性虧損693.7億元，所得稅開(kāi)支130.5億元，凈虧損合計1258.1億元。
2021和2022兩年時(shí)間，中國恒大凈虧損合計約8120.3億元。
在負債方面，截至2022年底，中國恒大負債總額24374.1億元，剔除合約負債7210.2億元后為17163.9億元；其中，借款6123.9億元、應付貿易賬款及其他應付款項約10022.6億元（含應付工程材料款5961.6億元）、其他負債1017.4億元?，F金方面，中國恒大現金及現金等價(jià)物以及受限制現金總額為143.1億元。另外，有364.3億元現金已納入政府指定賬戶(hù)統一監管，計入其他應收款項。
三份財報正式官宣恒大“資不抵債”的狀態(tài)。據財報顯示，2021年度，中國恒大總資產(chǎn)約為21071億元，而總負債為25802億元，凈資產(chǎn)約為-4731億元；2022年度，中國恒大總資產(chǎn)約為18383億元，總負債約為24374億元，凈資產(chǎn)約為-5991億元。
中國城市房地產(chǎn)研究院院長(cháng)謝逸楓指出，恒大的“資不抵債”，除自身流動(dòng)性陷入停滯外，也與房屋銷(xiāo)售降溫、債務(wù)房企項目去庫存壓力驟然增大等因素是有關(guān)的，這是一個(gè)惡性循環(huán)。
易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)表示，恒大本身的問(wèn)題確實(shí)和恒大經(jīng)營(yíng)層面的不到位有關(guān)，但某種程度上也和行業(yè)的劇烈調整有關(guān)系。對于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，此類(lèi)問(wèn)題不會(huì )是個(gè)案，有很多房企在負債方面、盈利方面也有很大的問(wèn)題。而且很多問(wèn)題的化解，在最近3年內都無(wú)法有效出清。這是當前所需要警惕的內容。此類(lèi)內容若不及時(shí)處置，對于投資者信心和購房者權益保護等都有較大的影響。
恒大方面對于三份年報保持緘默，但不止一家同處暴雷境遇的同業(yè)房企認為“能披露出年報也算是往前走了一步”。閩系出身、總部位于華東的某房企品牌負責人承認，對于當下來(lái)說(shuō)，保交付、處置資產(chǎn)與點(diǎn)清債務(wù)是暴雷房企同等重要的?！皞鶆?wù)資產(chǎn)盤(pán)不清楚，結永遠打不開(kāi)，無(wú)論結果如何，要讓監管看到努力?！?/p>
獨立核數師“無(wú)法發(fā)表意見(jiàn)”
自2022年3月21日開(kāi)始停牌，截至目前，中國恒大仍在停牌中，距離2023年9月20日的最后復牌期限僅剩2個(gè)月時(shí)間。雖然成功補齊復牌所需的三份業(yè)績(jì)財報，但中國恒大新更換的核數師上會(huì )栢誠會(huì )計師事務(wù)所（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“上會(huì )栢誠”）并未“給面子”，2021年報和2022年報均出具“無(wú)法發(fā)表意見(jiàn)”的報告。
今年1月16日，中國恒大披露更換核數師的公告，宣布與合作14年之久的普華永道會(huì )計師事務(wù)所“分手”，自1月16日起生效。同時(shí)，中國恒大委聘上會(huì )栢誠為公司新核數師，以填補普華永道辭任后的臨時(shí)空缺，任期直至該公司下屆股東周年大會(huì )結束為止。
針對中國恒大2022年度財報，上會(huì )栢誠“無(wú)法發(fā)表意見(jiàn)”的理由主要基于兩個(gè)方面，一個(gè)是中國恒大存在有關(guān)持續經(jīng)營(yíng)的多項不確定因素，另一個(gè)則是中國恒大期初余額和比較數字可能存在錯誤表述。
“我們無(wú)法確定董事于編制綜合財務(wù)報表時(shí)使用持續經(jīng)營(yíng)假設是否恰當?！?/p>
上會(huì )栢誠認為，中國恒大不僅存在高額虧損及背負高企負債，還涉及多起訴訟和仲裁案件。這些情況表明存在可能對中國恒大持續經(jīng)營(yíng)的能力產(chǎn)生重大疑慮的重大不確定因素，因此其可能無(wú)法在正常業(yè)務(wù)過(guò)程中變現其資產(chǎn)和清償其負債。
據財報披露，截至2022年12月31日，中國恒大目標金額3000萬(wàn)以上未決訴訟案件數量共計1519件，目標金額總額累計約3953.96億元。
上會(huì )栢誠稱(chēng)，綜合財務(wù)報表雖已經(jīng)就此情況作出適當披露，但其無(wú)法就中國恒大償付到期財務(wù)責任的能力獲取足夠審核憑證，且有關(guān)持續經(jīng)營(yíng)基礎的此等重大不確定性對綜合財務(wù)報表的潛在累計影響重大，以致其無(wú)法發(fā)表意見(jiàn)。
推進(jìn)債務(wù)重組方案
隨著(zhù)三份業(yè)績(jì)財報的一次性披露，中國恒大露“家底”的數字注定不會(huì )好看。尤其是在負債、盈利等指標上，頗有些不忍直視的意味。在關(guān)注“債總額超兩萬(wàn)億元”之外，這家大型民營(yíng)房企能否繼續走下去同樣值得關(guān)注。
據財報披露，2021年9月后，中國恒大的銷(xiāo)售一度陷入停滯。隨著(zhù)保交樓項目施工逐步重啟，中國恒大銷(xiāo)售從2022年4月開(kāi)始逐漸恢復。2022年全年，中國恒大實(shí)現合約銷(xiāo)售金額317億元，合約銷(xiāo)售面積390.4萬(wàn)平方米，全年累計銷(xiāo)售回款357.9億元。
對比來(lái)看，317億元的銷(xiāo)售數據同樣不好看，要知道2021年中國恒大提出7500億元的銷(xiāo)售目標，317億元尚不足“零頭”。
今年1-5月，中國恒大實(shí)現合約銷(xiāo)售金額337.67億元，合約銷(xiāo)售面積492.58萬(wàn)平方米；累計交付約12.2萬(wàn)套房屋，總建筑面積約1389萬(wàn)平方米；677個(gè)已售和未交付項目已有效復工。與2022年全年相比，中國恒大在銷(xiāo)售方面目前已有起色。
截至2022年12月31日，中國恒大擁有土地儲備2.1億平方米。此外，中國恒大還參與舊改項目79個(gè)，其中大灣區55個(gè)（深圳34個(gè)）、其他城市24個(gè)。
在債務(wù)重組方面，據最新披露，中國恒大即將于7月24日至25日舉行多項重組債務(wù)持有人會(huì )議，境外債務(wù)重組或將迎來(lái)一個(gè)明確結果。
今年3月，中國恒大公布了境外債務(wù)重組方案：恒大將境外重組的債務(wù)分為A組與C組，前者包括恒大發(fā)行的境外票據、債券和所借貸款，后者包括恒大境外金融負債（包括擔保和認沽期權）。其中，債務(wù)基于A(yíng)組的全部應計索賠；C組債務(wù)基于“差額索償”。
北京商報記者 王寅浩
