上海土拍“變天”： 參拍房企銳減，民營(yíng)房企退出
發(fā)布時(shí)間：2023-10-16 09:01:02 來(lái)源:中房報
為期兩天的上海第三批次首輪供地落幕了。7宗地塊全部出讓?zhuān)?宗封頂、1宗溢價(jià)、2宗底價(jià)成交，共攬金196.9億元。
這次土地出讓沒(méi)有意外，也沒(méi)有驚喜。但這種波瀾不驚中也蘊藏了上海土地市場(chǎng)的一些變化。
拍地規則變了
10月11日上午9時(shí)30分，此次供地中唯一一塊內環(huán)地塊——靜安區中興社區地塊開(kāi)拍。
4個(gè)競買(mǎi)人，招商、保利、象嶼、越秀，都是熟悉的名字。
業(yè)界人士本以為競買(mǎi)房企不多，上午場(chǎng)可以早早結束，但上海土地市場(chǎng)的新規則讓這塊地拍賣(mài)得比預想中要久。
所謂新規則，就是效仿北京土地市場(chǎng)出讓規則，在競地價(jià)和搖號之間新增加了競品質(zhì)環(huán)節，即先競價(jià)格，達到最高限價(jià)后競報“綠色建筑及超低能耗建筑”和“公租房比例”，若仍有多個(gè)競買(mǎi)人接受最高限價(jià)和同等競報條件的，則最終通過(guò)搖號確定競得人。
據一些房企投資條線(xiàn)的人士表示，上海土地出讓規則調整之后，這場(chǎng)土地拍賣(mài)，他們壓力都很大。
具體到中興社區地塊，在4家房企經(jīng)歷了27輪競價(jià)后觸達地價(jià)上限15.46億元，開(kāi)始進(jìn)入競品質(zhì)環(huán)節。4家房企都接受綠色建筑二星級和超低能耗建筑的上限指標及7%公租房上限比例，從而進(jìn)入到搖號階段。最終，被幸運眷顧的是保利發(fā)展，通過(guò)搖號拿下該地塊，成交樓面價(jià)為81198元/平方米，溢價(jià)率9.66%。
對于競品質(zhì)這一規則調整，有業(yè)內人士認為，綠色建筑以及超低能耗住宅標準對于開(kāi)發(fā)商而言要達到相對容易，但7%公租房建設對于房企而言是活生生減少了可售面積，因此也希望相關(guān)管理部門(mén)在后續項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中做好質(zhì)量、成本等各項監督工作，切實(shí)保證房屋品質(zhì)。
參拍房企數量減少 民企缺席
在此次土地出讓正式開(kāi)拍前，網(wǎng)絡(luò )上就有參拍房企名單流出。從流出的表格中可以看到，本輪土地出讓參拍房企約14家，這個(gè)數量較二批次次輪減少了34家，減幅71%，同時(shí)也是上海2022年以來(lái)集中供地中參拍房企數量最低值，房企參與熱情銳減。例如這一次出讓中最熱門(mén)的長(cháng)寧地塊也僅8家房企報名，內環(huán)地塊中興社區地塊也僅有4位競買(mǎi)人。
除了參拍房企減少了，這一次土地出讓中，民營(yíng)房企退出，參與拿地的都是央企、國企，例如華潤、中海、中鐵建、保利發(fā)展、招商蛇口、建發(fā)、越秀、象嶼等。
機構分析認為，此次上海拍地規則的變化對于民企而言，資金壓力再次增加，這是民企缺席此次拍地的重要原因。
此外，在多家房企投拓人士看來(lái)，上海這一次推出的地塊質(zhì)量不怎么樣，加上競品質(zhì)規則，地塊投資可能大于回報。據這些投資人士表示，以前拿地時(shí)每塊地的測算指標就是流速，更偏向拿流速快、體量大的地塊，可以快進(jìn)快出，企業(yè)現金流更安全。但這一輪拍地中，投拓拿地的測算方式有所改變。
民企缺席后，上海這次土地出讓就形成了央企、國企包圓的投資格局。
從最終結果來(lái)看，4宗封頂搖號地塊分別被保利發(fā)展、招商蛇口、象嶼和新長(cháng)寧投資攬獲，2宗底價(jià)地塊分別被建發(fā)和長(cháng)三角投資斬獲，1宗溢價(jià)但未封頂地塊被同濟拿下。
在這些積極參拍的央企、國企中，又有一些企業(yè)拼搶較為厲害。例如保利發(fā)展和招商蛇口報名地塊最多，均參拍了4宗地；華潤、中海、象嶼和越秀參拍也較為積極。
積極背后也顯露出部分企業(yè)在上海補倉的迫切。以招商蛇口為例，2021年和2022年，招商蛇口每年在上海的拿地數量基本都超過(guò)了10塊，但2023年以來(lái)，招商蛇口缺了點(diǎn)運氣，截至目前，今年僅拿了4塊地；象嶼、建發(fā)這些房企均來(lái)自廈門(mén)，但其大本營(yíng)廈門(mén)沒(méi)有合適地塊可拿，因此這些企業(yè)更愿意把資金投入到上海這種安全且投資回報還不錯的地方；今年以來(lái)在上海土地市場(chǎng)表現積極的越秀在上海也是同樣的發(fā)展邏輯。
在業(yè)內人士普遍看來(lái)，隨著(zhù)規則變化，地塊高總價(jià)、高品質(zhì)和利潤空間的壓縮，在上海土地市場(chǎng)上，央企、國企將具備更多優(yōu)勢，但競爭依然激烈，隨機制度下，即使是央企、國企也開(kāi)始了新一輪淘汰賽。
