取消宅地溢價(jià)率10%上限！上海土拍規則回到3年前，4宗地總起價(jià)84億元下月開(kāi)拍
發(fā)布時(shí)間：2024-06-11 10:57:43 來(lái)源:每日經(jīng)濟新聞
6月7日傍晚，上海市規劃和自然資源局官網(wǎng)發(fā)布公告，自當日發(fā)布今年第三批次出讓的商品住房用地起，取消商品住房用地溢價(jià)率10%的上限要求，成交地價(jià)由市場(chǎng)化競價(jià)確定。
該局表示，第三批次商品住房用地是上海5月27日“滬九條”樓市新政出臺后的首批土地出讓?zhuān)嚓P(guān)出讓公告發(fā)布是進(jìn)一步落實(shí)“滬九條”中關(guān)于“優(yōu)化本市土地供應”的工作要求。
此次上海取消土拍的地價(jià)上限，也意味著(zhù)自2021年開(kāi)始實(shí)施集中供地模式、并設定最高限價(jià)以來(lái)，重新恢復“價(jià)高者得”的土拍規則。
上海市奉賢區規劃和自然資源局相關(guān)人士當日向《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱(chēng)每經(jīng)記者或記者）介紹，集中供地規則不僅取消了限價(jià)，對之前競高品質(zhì)的要求也有調整，不同類(lèi)型的地塊有差別化措施，“比如配建公租房的比例，會(huì )在出讓合同里注明確定值”。
取消宅地溢價(jià)率10%上限要求
公告顯示，上海第三批次將集中出讓4宗地塊，出讓總面積約15.29公頃，起始總價(jià)84.21億元，計劃于7月9日舉行交易會(huì )。
4宗地塊中，有兩宗位于楊浦區長(cháng)白社區和平?jīng)錾鐓^，另外兩宗位于寶山區顧村和奉賢新城。在楊浦區長(cháng)白社區地塊的掛牌出讓須知中明確，國有建設用地使用權掛牌出讓并按“價(jià)高者得”的原則確定競得人。
“自該批次起本市取消商品住房用地溢價(jià)率10%的上限要求，成交地價(jià)由市場(chǎng)化競價(jià)確定，進(jìn)一步提升土地資源市場(chǎng)化配置效率?！鄙虾Ｊ幸巹澓妥匀毁Y源局表示，自本批次土拍起，將按照推一批次備二批次的安排，前期加強對各出讓地塊的具體出讓條件、出讓方案的綜合評估、市場(chǎng)預測、模型推演，強化規劃引領(lǐng)、需求導向、品質(zhì)保障和可持續。
在出讓前，上海規劃、住建、房管、財政、金融等部門(mén)建立綜合會(huì )商機制，在土地和住房供應的規模、結構、價(jià)格、節奏等方面保持聯(lián)動(dòng)，逐一地塊進(jìn)行研判，合理設定出讓起始價(jià)格，對市場(chǎng)熱度較高的特定區域地塊可經(jīng)決策采取差別化調控措施，在溢價(jià)率超過(guò)一定限度后轉入搖號環(huán)節，引導市場(chǎng)主體理性競價(jià)。
除了溢價(jià)率限制，在此次4宗地塊的出讓文件中，同時(shí)也取消了房地聯(lián)動(dòng)價(jià)機制，《地塊競價(jià)承諾書(shū)》中未對地塊房?jì)r(jià)進(jìn)行具體限制，只是在項目入市時(shí)，開(kāi)發(fā)商需要向房管部門(mén)審批價(jià)格。
細化和落實(shí)“滬九條”新政
“上海對于溢價(jià)率上限的約束取消，客觀(guān)上是對過(guò)去政策的調整優(yōu)化，即對過(guò)熱時(shí)期過(guò)嚴政策進(jìn)行優(yōu)化調整。同時(shí)也深入對‘滬九條’新政中的土地管理政策進(jìn)行了細化和落實(shí)?！币拙友芯吭貉芯靠偙O嚴躍進(jìn)向每經(jīng)記者分析表示，一線(xiàn)城市近期土地政策調整是同步的，方向高度一致。
土拍溢價(jià)率10%的上限源自2021年，當年4月30日，上海對土拍競價(jià)規則作出重大調整，為每宗土地設置起始價(jià)的同時(shí)，還設置中止價(jià)和最高報價(jià)，最高報價(jià)一般限定為起始價(jià)的110%，即溢價(jià)率上限為10%。
“土地市場(chǎng)支持政策出臺，有助于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，是‘市場(chǎng)歸市場(chǎng)、保障歸保障’政策的重要體現?！眹儡S進(jìn)認為，上海此次政策具有非常好的示范導向，土地政策調整說(shuō)明高度落實(shí)“人、房、地、錢(qián)”的導向，對后續更好吻合市場(chǎng)需求和產(chǎn)品開(kāi)發(fā)等具有積極的作用。土地政策的調整，有助于增加房企的盈利空間。溢價(jià)率的調整背后，其實(shí)也會(huì )對銷(xiāo)售價(jià)格等產(chǎn)生積極影響，也會(huì )對房企投資拿地產(chǎn)生較為積極的影響，客觀(guān)上有助于促進(jìn)優(yōu)質(zhì)地塊的加快出讓。
據中指研究院統計，截至目前，在22座實(shí)行集中供地的城市中，已有19城恢復“價(jià)高者得”的土拍規則，北京、深圳、寧波土地拍賣(mài)仍執行限價(jià)政策，其中，北京、深圳土拍溢價(jià)率上限為15%，寧波為30%。
在中指研究院上海高級分析師陳炬蘭看來(lái)，取消溢價(jià)率上限將使有實(shí)力的企業(yè)獲取土地資源，開(kāi)發(fā)商拿地將更加市場(chǎng)化，拿地意愿強烈的房企機會(huì )增加。其次，有利于企業(yè)打造“好房子”，同時(shí)增加政府土地收入，有利于城市環(huán)境及基礎設施建設。
“此外，取消地價(jià)上限也將使得開(kāi)發(fā)商投資更為謹慎，需要提前進(jìn)行嚴謹的投資測算以保證獲得利潤。實(shí)行了3年多的新房聯(lián)動(dòng)價(jià)機制不再實(shí)行，將讓房企的利潤空間增大，有利于市場(chǎng)上更多項目在品質(zhì)方面百花齊放?！标惥嫣m告訴記者。
