機構：新一輪政策優(yōu)化有望加速出臺
發(fā)布時(shí)間：2024-06-12 10:32:11 來(lái)源:中房網(wǎng)
6月7日，國務(wù)院召開(kāi)常務(wù)會(huì )議，其中一項重要內容是聽(tīng)取關(guān)于當前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢和下一步構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式有關(guān)工作考慮的匯報。
會(huì )議指出，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)系人民群眾切身利益，關(guān)系經(jīng)濟運行和金融穩定大局。要充分認識房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化，順應人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，著(zhù)力推動(dòng)已出臺政策措施落地見(jiàn)效，繼續研究?jì)湫碌娜齑?、穩市場(chǎng)政策措施。
對于存量房產(chǎn)、土地的消化、盤(pán)活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩妥把握、扎實(shí)推進(jìn)。要加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善“市場(chǎng)+保障”住房供應體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。
業(yè)內認為，此次工作對于各地后續去庫存會(huì )有更大啟發(fā)，要做好政策儲備和政策落地，持續打好本輪去庫存工作的攻堅戰。
房地產(chǎn)工作核心：去庫存
實(shí)際上，此次會(huì )議是又一重磅級政策表述，充分說(shuō)明房地產(chǎn)去庫存工作的重要性和緊迫性。
根據易居研究院此前發(fā)布的報告，4月份全國百城新建商品住宅庫存規模為50020萬(wàn)平方米。同時(shí)，去化周期多達26.5個(gè)月，相比合理值增加了一倍，創(chuàng )歷史最高水平。這也意味著(zhù)，各地在降低首付比例等基礎上，去庫存工作仍需持續發(fā)力。
此前，自然資源部曾在《關(guān)于做好2024年住宅用地供應有關(guān)工作的通知》中明確，商品住宅去化周期超過(guò)36個(gè)月的，應暫停新增商品住宅用地出讓?zhuān)瑫r(shí)下大力氣盤(pán)活存量，直至商品住宅去化周期降至36個(gè)月以下。對于商品住宅去化周期在18個(gè)月（不含）-36個(gè)月之間的城市，要按照“盤(pán)活多少、供應多少”的原則，根據本年度內盤(pán)活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動(dòng)態(tài)確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。
另外，自5月17日央行等多部門(mén)出臺一系列政策、各大城市降低首付比例和房貸利率后，政策效應隨即傳導至房地產(chǎn)市場(chǎng)。
在一系列利好的推動(dòng)下，部分熱點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)已有回暖跡象。
根據克而瑞地產(chǎn)研究中心監測，5月27日至6月2日期間，14個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積172.6萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)2%，同比下降1%，成交套數總計16759套，環(huán)比增長(cháng)3%，同比下降8%。其中，北京二手房成交面積為32.2萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)44%，同比增長(cháng)16%，較周平均增長(cháng)37%；杭州增幅同樣居前，其二手住房成交面積17.2萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)20%，同比增長(cháng)84%，較周平均增長(cháng)50%；深圳二手房成交面積9.9萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)4%，同比增長(cháng)55%，較周平均增長(cháng)28%。
在新房成交方面，重點(diǎn)監測的29個(gè)城市總量環(huán)比回升，平均去化率升至56%。其中，上海、廣州成交放量，青島、長(cháng)沙、杭州等成交顯著(zhù)回升，佛山、溫州等城市成交接續發(fā)力。
分析人士指出，雖然政策“組合拳”促進(jìn)了部分重點(diǎn)城市回暖，但當前去庫存工作依然面臨較大壓力，有效刺激購房需求擴大仍是房地產(chǎn)去庫存的關(guān)鍵。
創(chuàng )新型政策有望加速出臺
另一方面，從會(huì )議內容的表述來(lái)看，未來(lái)政策進(jìn)一步優(yōu)化的預期較為強烈。
特別是最近一段時(shí)間以來(lái)，地方刺激政策頻頻出臺，其中不乏一些創(chuàng )新手段值得借鑒。
5月31日，山東青島膠州市推出多項激勵措施。其中，最引人關(guān)注的是，對于購買(mǎi)首套房且收入相對困難的家庭，首付款可按50%繳納，剩余50%首付款可緩交1-2年交齊。這也意味著(zhù)，膠州在15%首套房首付比例的基礎上，可做到最低7.5%的首付比例，大大減輕了購房群體的初始資金壓力。
6月4日，廣州市增城區發(fā)布公告，擬公開(kāi)購買(mǎi)商品房作為某鐵路項目的安置房。公告明確以就近安置原則，且房源交易單價(jià)的評估方法為成本法，原則上為“土地成本+建安成本”。如果按此收購，有利于開(kāi)發(fā)企業(yè)的加速去化。
6月5日，長(cháng)沙市房屋交易管理中心發(fā)布通知，鼓勵開(kāi)發(fā)企業(yè)自愿實(shí)施“購房無(wú)理由退定”承諾。購房者在支付定金并與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂無(wú)理由退定協(xié)議后，可根據開(kāi)發(fā)商承諾的時(shí)限申請退定金，而無(wú)需提供理由。此舉可減輕購房者顧慮，進(jìn)一步促進(jìn)房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的向好發(fā)展。
6月5日，鄭州發(fā)布通知明確，對于住房公積金單繳職工家庭，允許把未繳存公積金的職工工資收入列為家庭收入。此類(lèi)操作有助于提高公積金貸款的便利性和額度，也在很大程度上促進(jìn)了居民家庭公積金貸款工作開(kāi)展，有力支持合理住房消費需求。
易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)表示，去庫存工作不解決，會(huì )時(shí)刻困擾各地住房消費、土地財政、金融風(fēng)險化解等工作。各地要時(shí)刻繃緊去庫存之弦，既要把傳統去庫存的工具用足用好，同時(shí)需要持續增加新的工具儲備，確保去庫存具備科學(xué)性和充足底氣。
在嚴躍進(jìn)看來(lái)，各地要破解去庫存問(wèn)題，一定要錨定“供求關(guān)系重大變化”。要立足宏觀(guān)經(jīng)濟形勢、房地產(chǎn)供求變量、最近兩年資金流動(dòng)方向、去庫存堵點(diǎn)等角度系統謀劃。要有新的思維，不能依賴(lài)原有的去庫存思路。這也對各地去庫存提出了更高的要求，對于創(chuàng )新去庫存工作具有非常好的啟發(fā)。
