頂層指引出爐！房地產(chǎn)未來(lái)五年需要關(guān)注這7方面工作
發(fā)布時(shí)間：2024-07-23 09:53:27 來(lái)源:中房網(wǎng)
7月21日，新華社受權發(fā)布了《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革 推進(jìn)中國式現代化的決定》（以下稱(chēng)《決定》）全文?！稕Q定》稿錨定2035年基本實(shí)現社會(huì )主義現代化目標，重點(diǎn)部署未來(lái)五年的重大改革舉措。
其中，涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域的主要內容被放在“健全保障和改善民生制度體系”框架下。這也意味著(zhù)，要從民生角度思考新一輪的房地產(chǎn)工作，特別是以下幾方面值得重點(diǎn)關(guān)注：
租購并舉
《決定》提出，加快建立租購并舉的住房制度，加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。從表述來(lái)看，“租購并舉”是房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展中最核心的住房制度，將貫穿新一輪房地產(chǎn)發(fā)展的整個(gè)周期。
滿(mǎn)足剛需
加大保障性住房建設和供給，滿(mǎn)足工薪群體剛性住房需求。住房保障工作是健全完善我國的社會(huì )保障體系的重要組成部分。2023年8月，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議審議通過(guò)了《關(guān)于規劃建設保障性住房的指導意見(jiàn)》，保障性住房建設的戰略高度進(jìn)一步提升。
支持改善性需求
“支持城鄉居民多樣化改善性住房需求”近年來(lái)也反復被提及。以三中全會(huì )的戰略高度和推進(jìn)中國式現代化發(fā)展的過(guò)程中，住房政策將針對改善性需求優(yōu)化，后續或有更多的支持措施出臺。
從前三點(diǎn)的表述來(lái)看，加大保障性住房建設和供給，完善住房供應體系，更好滿(mǎn)足剛性和改善性住房需求，是構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要內容。
地方調控自主權
根據《決定》，充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調控自主權，因城施策，允許有關(guān)城市取消或調減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準。
這意味著(zhù)各城市將針對自身情況，對房地產(chǎn)現有政策進(jìn)行優(yōu)化調整。以往的“一刀切”現象將不復存在，在因城施策的基礎上，更加強調精準施策、因區施策、一區（縣）一策。同樣，取消普通住宅和非普通住宅標準，將減輕居民住房消費負擔，進(jìn)一步釋放購房需求。
改革融資方式和預售制度
《決定》提出，改革房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方式和商品房預售制度。
作為“促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)”的重要部分，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的精細化、制度化管理，正有成為長(cháng)期政策的趨勢，房地產(chǎn)融資協(xié)調機制也正在各地加快推進(jìn)并落地。
同時(shí)，要完善房地產(chǎn)金融宏觀(guān)審慎管理，除了改革房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方式，又與健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監管制度和資金監管密不可分，而后者與商品房預售制度息息相關(guān)。預售制度的相關(guān)改革，無(wú)疑將打破行業(yè)以往的運營(yíng)模式。
完善房地產(chǎn)稅收制度
而《決定》中關(guān)于“完善房地產(chǎn)稅收制度”的提法，令市場(chǎng)對于房地產(chǎn)稅的出臺產(chǎn)生了更多的聯(lián)想。
2022年3月16日，財政部曾宣布，綜合考慮各方面的情況，當年內不具備擴大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件。2023年9月，房地產(chǎn)稅并未出現在十四屆全國人大常委會(huì )的立法規劃中，市場(chǎng)當時(shí)普遍認為房地產(chǎn)稅立法工作將暫緩。
而本次出臺的《決定》中，也對改革任務(wù)提出了一個(gè)時(shí)間目標，即：到二〇二九年中華人民共和國成立八十周年時(shí)，完成本決定提出的改革任務(wù)。
如果從屬性上看，房地產(chǎn)稅適合作為地方稅稅種?？紤]到此次《決定》中，關(guān)于“增加地方自主財力，拓展地方稅源，適當擴大地方稅收管理權限”的表述，未來(lái)五年內房地產(chǎn)稅會(huì )不會(huì )再次納入立法計劃，我們只能拭目以待。
需要說(shuō)明的是，房地產(chǎn)稅收中，不僅僅只有房地產(chǎn)稅，它還包括契稅、土地增值稅等多個(gè)稅種。從稅收層面看，受房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化等因素影響，近年來(lái)房地產(chǎn)交易稅費成本有持續降低的趨勢。而從完善角度來(lái)看，未來(lái)在房地產(chǎn)稅收制度方面或將有更加靈活和精準舉措。
優(yōu)化土地管理
在優(yōu)化土地管理方面，《決定》提到，優(yōu)化城市工商業(yè)土地利用，加快發(fā)展建設用地二級市場(chǎng)，推動(dòng)土地混合開(kāi)發(fā)利用、用途合理轉換，盤(pán)活存量土地和低效用地。開(kāi)展各類(lèi)產(chǎn)業(yè)園區用地專(zhuān)項治理。制定工商業(yè)用地使用權延期和到期后續期政策。
近年來(lái)，多地不斷優(yōu)化供給結構，通過(guò)制定一些激勵政策來(lái)盤(pán)活閑置、低效用地招商引資。而此次發(fā)布的《決定》中，明確要制定工商業(yè)用地使用權延期和到期后續期政策也成為一個(gè)看點(diǎn)。
此前，住宅用地使用權到期已經(jīng)明確可以自動(dòng)續期。通常工商業(yè)用地使用權期限少于住宅用地。因此，部分早期的工商業(yè)用地將面臨到期后能否續期，如今這一問(wèn)題也得到了明確。但根據機構此前的調研，依據現有規定、土地續期個(gè)案和投資人意向等，工商業(yè)用地在到期前可有償續期已成為市場(chǎng)共識。
另外，還有一些與房地產(chǎn)相關(guān)的內容。例如，在健全推進(jìn)新型城鎮化體制機制方面，推動(dòng)符合條件的農業(yè)轉移人口社會(huì )保險、住房保障、隨遷子女義務(wù)教育等享有同遷入地戶(hù)籍人口同等權利，加快農業(yè)轉移人口市民化。
在深化土地制度改革中，允許農戶(hù)合法擁有的住房通過(guò)出租、入股、合作等方式盤(pán)活利用。有序推進(jìn)農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市改革，健全土地增值收益分配機制等內容均被寫(xiě)入《決定》中。
